Investiční nákupy nemovitostí jsou stále atraktivní i pro soukromé osoby. Najít tu správnou nemovitost však není vždy snadné. A ne každá nemovitost přináší vysoké výnosy. Před nákupem nemovitosti si raději vše přepočítejte a nákup pečlivě zvažte. Nákup nemovitosti není jenom o té nemovitosti. Období nízkých hypotečních úroků obvykle činí investice do nemovitostí velmi lukrativními.
4 způsoby jak investovat do nemovitosti
Ceny nemovitostí rostou v průměru o pět až deset procent ročně. Investice do nemovitostí se tedy dlouhodobě vyplácí. Výnos z nemovitosti může to být jedním z vašich důchodových pilířů.
1. Bydlení ve vlastní nemovitosti
Vlastní nemovitost je správná cesta! Chtěli byste vědět, kolik peněz zaplatíte svému pronajímateli v průběhu let? Zjistěte to pomocí naší kalkulačky nájemného! Kdybyste z těchto peněz každý měsíc spláceli vlastní nemovitost, měli byste ve stáří nižší náklady na bydlení – zejména pokud by v té době již byla nemovitost bez dluhů. To se vyplatí, protože náklady na bydlení obvykle tvoří největší část fixních nákladů.
Statistiky ukazují že náklady na bydlení vlastníků jsou ve stáří výrazně nižší než náklady nájemníků.
Tip: Nemáte dostatek vlastního kapitálu na koupi vlastní nemovitosti? Se smlouvou o stavebním spoření si můžete zajistit aktuální výhodné úrokové sazby na později.
2. Pronájem nemovitosti
Pravidelné příjmy z pronájmu vám přibudou na bankovním účtu. Za předpokladu, že příjem z pronájmu je vyšší než náklady na pronájem nemovitosti. Zda se to podaří, závisí především na stavu nemovitosti a její poloze. Jak vysoké jsou vaše náklady na údržbu? Je o oblast zájem ze strany nájemců? Jak se vyvíjí nájemné a poplatky za služby na místní úrovni? Existuje v obci zákonná horní hranice nájemného? Důležité aspekty, které byste si měli ujasnit před pronájmem nemovitosti.
Tip: Vyplatí se pronajímat nemovitost? Zjistěte to pomocí naší kalkulačky výnosů z pronájmu.
3. Nákup nemovitostních fondů
Nemovitostní fondy využívají k financování nemovitostních projektů peníze několika investorů. Patří mezi ně například domovy důchodců, nákupní centra nebo hotely, ale také obytné nemovitosti. Tyto nemovitosti si mohou pronajímat firmy nebo soukromé osoby. Příjem z pronájmu a zvýšení hodnoty při prodeji nemovitosti tvoří výnos pro investory.
Uzavřené nemovitostní fondy obvykle investují pouze do jednoho nemovitostního projektu. Když je k dispozici dostatek kapitálu pro financování, investoři již nemohou nakupovat akcie. Prodej akcií je složitější než u otevřených nemovitostních fondů.
4. Crowdinvesting do nemovitostí – pozor na riziko!
Crowdinvesting je další způsob, jak investovat peníze do nemovitostí. Společnosti prezentují své realitní projekty na na internetu. Investoři zde mohou často investovat malé částky. Společnosti použijí peníze na realizaci projektů. Poskytovatelé inzerují atraktivní výnosy a často i podíl na zisku. To zní lákavě. Investor však obvykle nese pouze malou část celého projektu. Pokud se projekt nezdaří, dostanou obvykle své peníze zpět nejprve velcí věřitelé, tedy banky a developeři, kteří se na projektu podílejí. Je to proto, že v katastru nemovitostí jsou často zatíženy věcným břemenem. V nejhorším případě mohou přijít o všechny investované peníze. Proto je u tohoto typu investice na místě opatrnost.
Jak a kde hledat nemovitosti pro investice
Tempo růstu cen se podle ní v porovnání s předchozími lety pravděpodobně poněkud zpomalí. Ale: „Vzhledem ke stále existující poptávce po bydlení očekáváme další růst cen jako celku.“
Pro rozumnou investici do nemovitostí by si lidé měli nejprve ujasnit, jak velkou investici chtějí nebo mohou uskutečnit.
Pro to aby jste získali co nejnižší úrokovou sazbu potřebujete mít pro nákup nemovitosti alespoň 20 až 25 % vlastního kapitálu.
Investice do nemovitosti je vhodná, ale jak a kde lze najít dobré nemovitosti pro investici? Na co by měli soukromí investoři pamatovat, aby ze svých peněz skutečně získali více?
Měli by si také uvědomit, že každá nemovitost s sebou nese také náklady na správu. Proto je další otázkou, zda se o to chtějí postarat sami. Pokud ano, doporučujeme nemovitosti v blízkosti domova. Investovat do nemovitosti v severním Německu nemá smysl, pokud žijete v jižním Německu.
Kde mohou potenciální kupující najít nemovitosti, které jim vyhovují?
Pro první orientaci vždy pomůže podívat se na obvyklé realitní portály na internetu. Ale velmi důležité: nejlepší vlastnosti se neobjevují na síti.
Proto je vhodné vybudovat si síť: Stačí se zeptat přátel, známých nebo příbuzných, případně i ve sboru nebo klubu, zda někdo nechce prodat. Často se vyplatí využívat sociální sítě, jako je Facebook nebo Instagram, nebo si udělat reklamu. Jen málo prodejců stojí o záplavu e-mailů nebo telefonátů. Především však pomáhá kontakt s tvůrci trhu, jako je spořitelna. Vždy vědí, kde se co staví nebo nabízí.
Potenciální kupující by měli ukázat, že jsou solventní, a v případě nemovitosti, která je osloví je schopen se rychle rozhodnou. Poptávka je tak velká a je důležité ukázat, že to s investici do nemovitosti myslíte vážně.
Jaké jsou další kroky po nalezení nemovitosti?
Zejména v případě kapitálové investice by mělo být s nemovitostí vše v pořádku. V opačném případě budou s pronájmem problémy. Nikdo nechce přistoupit na snížení nájemného nebo dokonce na nákladný soudní spor.
Nejdůležitějšími pravidly pro koupi nemovitosti:
- Před koupí si nemovitost vždy osobně prohlédněte!
- Požádejte o nahlédnutí do výpisu z katastru nemovitostí, nemovitost může být zatížená různými opcemi.
- Požádejte o nahlédnutí do zápisů z posledních schůzí vlastníků, abyste se dozvěděli více o stavu nemovitosti.
- Zjistěte si hodnotu fondu oprav
- Porovnejte si kupní cenu s jinými nemovitostmi. Byt nebo dům, který je nabízen za výrazně vyšší cenu, by vám měl být stejně podezřelý stejně jako mimořádně levná nemovitost.
Pro většinu investorů je bezpečnost stejně důležitá jako vysoký výnos. Co je třeba v této souvislosti zvážit?
I zde existuje několik pravidel, která pomáhají při rozhodování o koupi. Nejdůležitější je dobrá lokalita nemovitosti. Čím lepší lokalita, tím bezpečnější a vyšší příjmy z pronájmu.
- Právě zmíněná podstata nemovitosti má také zásadní vliv na výnos: pokud by kupující museli kromě kupní ceny investovat do modernizace nebo oprav, mohlo by to výrazně snížit jejich výnos.
- Velmi důležité je – jak u investiční nemovitosti, tak u nemovitosti obývané vlastníkem – vypočítat vedlejší pořizovací náklady, které vznikly vedle kupní ceny: Patří sem poplatky realitním agentům a notářům, náklady na katastr nemovitostí a daň z převodu pozemku. Obvykle tvoří nejméně deset procent kupní ceny.
- Samotné stáří nemovitosti nevypovídá mnoho o skutečné podstatě stavby. Při prohlídce nemovitosti je nejlepší vzít s sebou odborníka na nemovitosti. Proto je důležité si vždy prohlédnout celou budovu, a to i v případě že kupujete pouze jeden byt.
- Pokud v nemovitosti již bydlí nájemníci, měli by si potenciální kupující zkontrolovat stávající nájemní smlouvu a výši kauce. Ale především, zda nájemníci vždy spolehlivě platili nájemné.
- Při pronájmu nemovitosti se vždy mohou vyskytnout nepředvídané náklady nebo ztráta nájemného. proto je nezbytné mít vyčleněnou dostatečnou rezervu.
- A v neposlední řadě nezapomeňte na daně! Ty s sebou nese celou řadu nákladů, ale také úlev. Potenciální kupující by měli požádat svého daňového poradce o individuální výpočet pro každou nemovitost.
